樓市軟著陸是關(guān)鍵

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)能否軟著陸，是2010年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的關(guān)鍵因素。去年的非常態(tài)的貨幣供應(yīng)量增長，推動(dòng)房價(jià)產(chǎn)生了非常態(tài)的上漲。2009年月供平均上升到近80%的水平,超過國內(nèi)安全線60%。這是最明顯的泡沫現(xiàn)象。房價(jià)從長期來說一定會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)增長和收入水平的上漲而不斷上漲，但是房價(jià)短期超過收入水平的大幅上漲，泡沫化風(fēng)險(xiǎn)會(huì)大幅上升。

　　不斷吹大的房地產(chǎn)泡沫會(huì)導(dǎo)致危機(jī)。房地產(chǎn)泡沫，讓日本經(jīng)濟(jì)失去了“二十年”。泰國當(dāng)年因?yàn)榫薮蟮姆康禺a(chǎn)空置率，一天有58家銀行破產(chǎn)，引發(fā)亞洲金融危機(jī)。迪拜的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)幾乎兩次使國家破產(chǎn)。美國次貸引發(fā)了百年不遇的全球危機(jī)。這些危機(jī)警示我們，不論大國小國，發(fā)達(dá)國家、發(fā)展中國家，富國窮國，東方的國家，西方的國家，不同體制，不同發(fā)展階段，都發(fā)生過房地產(chǎn)泡沫危機(jī)。我們切不可存在僥幸的心理，忽略房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。值得關(guān)注的是，上述國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅基本上都是在房價(jià)大幅上漲的兩到三年以后。如果中國房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)2009年的漲勢(shì)，兩年到三年，中國經(jīng)濟(jì)將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。

　　不論從土地資源的稀缺性還是從房屋的功能屬性來看，房地產(chǎn)應(yīng)該是以居者有其居為主要發(fā)展目標(biāo)。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)越來越變成一個(gè)投資性的市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)變成投資性市場(chǎng)最大的問題是，改變了房屋的居住的屬性，扭曲了房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格秩序。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)成為以投資為主體的市場(chǎng)，價(jià)格就不可能在合理水平上形成，泡沫就不可避免。

　　特別是在投資的資金主要來自銀行而不是自有資金的情況下，房地產(chǎn)的價(jià)格就會(huì)通過銀行資金被不斷推高，使投資需求的賺錢效應(yīng)被不斷放大，就會(huì)產(chǎn)生價(jià)格不斷上漲的循環(huán)。當(dāng)然，如果還有地方政府的高價(jià)賣地行為，就更有推波助瀾的功效了。

　　為什么過去的一些政策調(diào)整把房地產(chǎn)價(jià)格越調(diào)越高？有兩個(gè)原因。第一，政策的針對(duì)性不強(qiáng)。用解決居住性需求的思路，去調(diào)整投機(jī)性需求推動(dòng)的價(jià)格，實(shí)際上是在助推價(jià)格。第二，執(zhí)行不力。

　　現(xiàn)在，房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷出臺(tái)。這次政策的針對(duì)性加強(qiáng)，特別是通過加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，把房地產(chǎn)的居住與投資功能進(jìn)行某種程度的分離。能否加大執(zhí)行力度，是這次房地產(chǎn)調(diào)控政策是否有效的關(guān)鍵。我們認(rèn)為，如果及時(shí)得到調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)形成巨大泡沫，是完全可以軟著陸的。

　　樓市軟著陸是關(guān)鍵

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)能否軟著陸，是2010年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的關(guān)鍵因素。去年的非常態(tài)的貨幣供應(yīng)量增長，推動(dòng)房價(jià)產(chǎn)生了非常態(tài)的上漲。2009年月供平均上升到近80%的水平,超過國內(nèi)安全線60%。這是最明顯的泡沫現(xiàn)象。房價(jià)從長期來說一定會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)增長和收入水平的上漲而不斷上漲，但是房價(jià)短期超過收入水平的大幅上漲，泡沫化風(fēng)險(xiǎn)會(huì)大幅上升。

　　不斷吹大的房地產(chǎn)泡沫會(huì)導(dǎo)致危機(jī)。房地產(chǎn)泡沫，讓日本經(jīng)濟(jì)失去了“二十年”。泰國當(dāng)年因?yàn)榫薮蟮姆康禺a(chǎn)空置率，一天有58家銀行破產(chǎn)，引發(fā)亞洲金融危機(jī)。迪拜的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)幾乎兩次使國家破產(chǎn)。美國次貸引發(fā)了百年不遇的全球危機(jī)。這些危機(jī)警示我們，不論大國小國，發(fā)達(dá)國家、發(fā)展中國家，富國窮國，東方的國家，西方的國家，不同體制，不同發(fā)展階段，都發(fā)生過房地產(chǎn)泡沫危機(jī)。我們切不可存在僥幸的心理，忽略房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。值得關(guān)注的是，上述國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅基本上都是在房價(jià)大幅上漲的兩到三年以后。如果中國房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)2009年的漲勢(shì)，兩年到三年，中國經(jīng)濟(jì)將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。

　　不論從土地資源的稀缺性還是從房屋的功能屬性來看，房地產(chǎn)應(yīng)該是以居者有其居為主要發(fā)展目標(biāo)。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)越來越變成一個(gè)投資性的市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)變成投資性市場(chǎng)最大的問題是，改變了房屋的居住的屬性，扭曲了房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格秩序。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)成為以投資為主體的市場(chǎng)，價(jià)格就不可能在合理水平上形成，泡沫就不可避免。

　　特別是在投資的資金主要來自銀行而不是自有資金的情況下，房地產(chǎn)的價(jià)格就會(huì)通過銀行資金被不斷推高，使投資需求的賺錢效應(yīng)被不斷放大，就會(huì)產(chǎn)生價(jià)格不斷上漲的循環(huán)。當(dāng)然，如果還有地方政府的高價(jià)賣地行為，就更有推波助瀾的功效了。

　　為什么過去的一些政策調(diào)整把房地產(chǎn)價(jià)格越調(diào)越高？有兩個(gè)原因。第一，政策的針對(duì)性不強(qiáng)。用解決居住性需求的思路，去調(diào)整投機(jī)性需求推動(dòng)的價(jià)格，實(shí)際上是在助推價(jià)格。第二，執(zhí)行不力。

　　現(xiàn)在，房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷出臺(tái)。這次政策的針對(duì)性加強(qiáng)，特別是通過加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，把房地產(chǎn)的居住與投資功能進(jìn)行某種程度的分離。能否加大執(zhí)行力度，是這次房地產(chǎn)調(diào)控政策是否有效的關(guān)鍵。我們認(rèn)為，如果及時(shí)得到調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)形成巨大泡沫，是完全可以軟著陸的。

• ·2010-2015年中國別墅行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研及投資分析深度研究報(bào)告
• ·2010-2015年中國東莞房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研及投資分析深度研究報(bào)告
• ·2010-2015年中國佛山房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研及投資分析深度研究報(bào)告
• ·2010-2015年中國寧波房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研及投資分析深度研究報(bào)告
• ·2010-2015年中國溫州房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研及投資分析深度研究報(bào)告
• ·2010-2015年中國鄭州房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研及投資分析深度研究報(bào)告
• ·2010-2015年中國福州房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研及投資分析深度研究報(bào)告
• ·2010-2015年中國濟(jì)南房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研及投資分析深度研究報(bào)告
• ·2010-2015年中國廈門房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研及投資分析深度研究報(bào)告
• ·2010-2015年中國海南房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研及投資分析深度研究報(bào)告

• · 2010年中國建筑節(jié)能發(fā)展?fàn)顩r
• · 房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪調(diào)控預(yù)期分析
• · 2010年3月土地大戰(zhàn)背后分析
• · 銀行房貸影響房地產(chǎn)的原因分析
• · 北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景分析
• · 2010-2025年國內(nèi)樓市前景分析

• · 國務(wù)院常務(wù)會(huì)議樓市調(diào)控新政解讀
• · 新疆地下輸水隧洞建成情況
• · 國務(wù)院出臺(tái)的最狠房貸新政策點(diǎn)評(píng)
• · 2010年第一季度上海樓市狀況
• · 國務(wù)院抑制高房價(jià)態(tài)度點(diǎn)評(píng)
• · 房地產(chǎn)價(jià)格和城市限制購置狀況

• ·2008年以來各月二手房銷售面積
• ·2008年以來各月商品住房銷售均價(jià)
• ·2008年以來各月商品住房銷售面積
• ·2001-2008年各季度各行政區(qū)及全市辦公用房價(jià)格指數(shù)
• ·2001-2008年深圳商業(yè)用房價(jià)格指數(shù)走勢(shì)
• ·2001-2008年各季度深圳各行政區(qū)及全市商業(yè)用房價(jià)格指數(shù)